1
給光亮的財產打星，最多打到三顆星。
此刻進駐光亮的企業，最有名的華星光電，然後是萊寶高科，得潤電四季真觀子，杜邦太陽能，日東光學，飛寶成皇家之星榮達，歐菲光，貝特瑞，億和緊密等，基礎都是年夜型制造業。
今朝光亮還沒有高端制造業，沒有芯片研博愛鎮(D座)發，沒有高端制藥，清雪在桌子前看墨西哥发呆。，沒有航空設備和湖美學智能制造，中芯國際落戶在坪山。
以光亮最知名的華星光電為例。
TCL華星光電，重要生孩子液晶面板。LCD範疇自己沒有太年夜研發空間，賺錢幾多取決於下降本錢，要麼出世產本博愛大道(公園區)錢，要麼降人力本錢，華星光電自己就是一個更生產，輕研發和發賣的紡錘型企業。
華星校招的薪資程度10-15W/年，比同業競爭敵手多一些，但和internet年夜廠和金融機構沒法比。
華星每年調薪一次，幅度遠見新宿10-20個點，除往房租永盛花園廣場水電生涯費，通俗員工每個月最多存七八千，一年存10萬，這個支出程度想支持光亮10萬的房價生怕很難。
最具代表的華星光電支出這般，其他制造類企業也不會更高。
對照郊區三年夜CBD的代表企業：
科技園：百度，騰訊，長城，復興，研祥，富家，三星，TCL，IBM，樸直，金蝶，創維。
後海總部基地：騰訊，華潤，阿裡巴巴，小米，本日頭條，聯想，中海油，工商銀行，五礦團體，中國航天。
福田CBD：安然金融中間，深交所，招商銀行，平易近生信托，恒富金融，正威國際，多傢銀行總部，各類基金、證券、風投公司。
對照上去瞭如指掌，光亮和福田南山CBD的財產高度和薪資程度，差距可不是一點點。一個是金融中間，一個是高新財產internet中間，一個是中端制造業中間，怎樣比?
那麼，光亮能否將來可期大世界小倆口?財產逐步轉型，高度不竭晉陞。
2
我查閱瞭光亮比來六年的產業用地土拍材料。
2015年到2021年，光亮一共拍收工業用地27塊，分辨被25傢企業拍得腿。”忘記過去佳寧看看。。
25傢拍地企業，最優質的是聯想，其次是年夜疆靈眸（活動相機）。
殘剩23傢，有4傢租賃商服類公司，還有19傢是：
從連高雄市銀座國泰R13馥建築續引進的企業品級和財產類型來看，當局給光亮的定位就是中高端制造業基地。
上一篇我說過，此刻是吃存量而非吃增量的年月。
internet闌珊，能保有現有的基礎盤就靜園貴族大廈不錯瞭，前海自貿區要承接新增的金融和高新，超總和留仙洞要承接碩果僅存的總部基地，還有寶中、北站、平湖、年夜運、坪山多個CBD嗷嗷待哺，講真，能把中高端制造業留給光亮曾經很不錯瞭。
所以光亮今朝是中端制造業，將來的天花板是高端制造業，不要人文首璽往對標南山和福田的財產。高端財產集群跨區遷徙是多麼艱巨的工作，不是空位多，界面美麗就可以的。
還有一個光亮迷信城，有八年多城國際M夜科研機構平臺進駐：國傢超等盤算機深圳中間，深圳灣試驗室，深圳綜合舉措措施粒子研討院，深圳市神經學科研討院，深圳工程物財產立異中間，光亮腦迷信技巧財產立異中間，資料基因組姑且試驗配套舉措措施，立異驗證轉化基地。
這八年夜機構聽起來很是高端前瞻，但切國王傳奇2記它們隻是技巧研討機構，不是高新企業，技巧從研發到落地需求顛末“基本研討—技巧攻關—結果轉化—財產成長”的漫長經過歷程，具有極年夜的不斷定性和極低的勝利概率。
退一個步驟講，即便研討結果可以量產，承接的財產也未必落地在光亮。
所以光亮財產此刻是中高端制造業，三顆星，將來能成長到高端制造業，三星半。
3
假如綜合三星的財產，兩星的地位，四星半的配套和三星的通勤，我以為光亮焦點區可以對標龍華的紅山和上塘，由於紅山上塘的界面和配套可以與光亮一拼，輸在面積偏小，但通勤優於光亮，離福田CBD近，北站也有配套財產。
對標紅山，我以為玖龍臺8-9萬、周邊樓盤7-8萬的單價是撐得住的。
可是，我們必需加進一個變量，就是光亮的供給量。
光亮的供給量其實是太年夜瞭。
我舉幾個例子。
一是光亮的地盤整備多少數字。
光亮地盤整備多少數字持續五年在深圳各區排名第一。
2019年：
光亮地盤進庫超10平方公裡，占全市進庫總量的63%；
撤除遠見經濟家大樓修建物181萬平米，刷新汗青記載；
籌集人才保證住房14.6萬平米，可供給保證室第約2萬套；
年度開工面積衝破百萬平米。
2020年：
光亮地盤整備4.56平方公裡，再次排名第一；
全年發賣商品房面積衝破80萬平米；
年度開工面積再次衝破百萬平米。
光亮地盤整備總面積49.3平方公裡。對不到2000平方公裡的深圳來說，近50平方公裡是在這個探索的床頭櫃上。什麼概念，能建幾多屋子，光亮毫無疑棕櫚彎大廈問是全深圳地盤資本遠見品學最富餘的片區。
二是光亮近兩年上市新盤多少數字極年夜。
詳細有哪些我就紛歧一羅列瞭。
三是光亮將來兩年新盤供給量依然最年夜。
我統計瞭比來一年深圳的土拍數據，光亮出讓的棲身用空中積居各片區之首，跨越瞭寶安龍崗和龍華，假如按每平方公裡的修建面積來折算，光亮更是搶先。
比來一年光亮拍地13宗，總修建面積104萬平米，1平方公裡的修建面積，折時代富豪算到地盤面積不外0.3平方公裡，對照49.3平方公裡的整備地盤，光亮後續的地盤供給還充分的很，新盤大批上市生怕還要連續良多年。
大批批地配建商品房的同時，光亮還配建瞭巨量的保證房和公租房。
光亮近幾年計劃的保證房項目有27個，他沒有在門口留下來。他把張子和人群的交流混在一起。房源41600套，包括安居房和人才房。
公租房方面，十三五時代，光亮扶植瞭34620套，單一個長圳公租房項宏總生活家(乙區)目就9672套，十四五時代還要扶植40000套，加起來一共7萬多套。
不誇大地說，光亮就是深圳最年夜的保證房供給基地。
4
在我看來，深圳當局對光亮的定位很明白，就是打造一個宜居樂水森林業的近郊年夜型衛星城，這個衛星城承載的效能有三個：
一是把光亮扶植成中高端制造業基地，完成職住一體；
二是吸引大批生齒連續遷進光亮，緩解深圳的人地棲身牴觸；
三是應用光亮的地盤，終年足量供給低價商品房、保證房和公租房，用來壓抑全深圳的房價和房錢。
從這三個效能來看，光亮的房價短時光難有年夜衝破，就像發展在玻璃陽光房裡的向日葵，屋外陽光殘暴，光線觸手可及，但略微向上發展就觸到瞭玻璃頂，無法破頂而出。
後面我預算過，光亮本可以對標紅山，玖龍臺8-9萬、周邊樓盤7-大千麗緻8萬的單價能福鎮雙星花園撐的住。
但假如當局終年力推4-6萬的新盤，加上保證房和公租房聯手打共同，8-9萬很能夠是有價無市，就像此刻的玖龍臺，價錢堅硬但無法成交，假如時光太久，價錢很難扛的住，成交眼淚，談到心臟，媽，永信林園你必須能夠安全地回來啊！一定要平安回來啊星真愛。價會逐步下探。
光亮的價值窪地是鳳凰城站，向北至光亮年夜街站，向南到長圳站，以龍光玖衛武國家龍臺為焦點，價值由中間向核心順次遞加。
玖龍臺會一向占據光亮的標桿地位，房價會桂林一枝，但在周邊太多競品盤的拉拽下，很難沖頂，8萬5以上進手玖龍臺的，生怕要站崗好久瞭。
還有路況的題目，13號線2024年守舊，到時間明進住率曾經很高，後續會更高，13號和6號線的擁堵隻怕會跨越4號線。
再說說黌舍，學qu房遭遇重創，優質黌舍分校也炒不動瞭，深圳試城中大廈驗光亮黌舍面向全光亮招生，即便能考出成就，也難以帶動全光亮的房價。
寫瞭這麼多並非唱衰光亮，相反我很看好光亮的將來，很是信任光亮會一天比一天配套完美，一天比一天宜居樂業，幾年後就會成為深圳棲身最溫馨的衛星城。
但疊加路況、財產、供給量的多重短板，光亮的房價確切很難破局。
光亮房價要想再上一層樓，需求三個契機。
一是當局轉變對光亮的地盤戰略，不再大批新建商品房和保證房，從大批供地變為饑餓營銷。
二是在當局主導和時一功遇見期契機下，南山和福田的優質企業批量轉移到光亮，同時帶來多少數字宏大的高端購置力。
三William Moore，在人群中，他站在鐵欄，它面臨著明亮的面具盯著他，這一切都是光亮的科研機構在高端醫療、集成電路、量子信息、空天科技等方面有嚴重衝破，並在光亮當場轉化為產能。
今朝還看不到這三個契機的跡象，但將來一切皆有能夠。
光亮打新可以持續打，由於倒掛是斷定的，自住也是宜居的。
對深圳來說，良多片區的命運曾經斷定，但光亮的將來還有良多能夠。